沃伦策略上海楼市“金三银四”稳了：二手房单日成交再破千套

上海正在经历三年来成色最好的“金三银四”。

最新数据显示，4月尚未过半，上海二手房网签量已逼近万套大关，在刚刚过去的周末，单日成交量再度突破1000套，重现去年12月以及今年3月部分周末的交易盛况。

新房市场同样火热，在北蔡新板块地王楼面价破7万元/平方米之后不久，同板块楼盘认购率超过了300%。随着"好房子"相关政策落地、土地市场高热传导，上海楼市正呈现供需两旺、量价企稳的回暖态势。

4月二手房再现单日千套

近期，老家在陕西、在上海工作已超过10年的赖女士对第一财经表示，她只花了一周时间看房，就果断买下一套学区房，“在一个工作日，下了班喊上老公就跑去签约了”。

对于为什么不再观望楼市，赖女士表示，一是觉得二手房价格降低了不少，已经符合她的心理预期；二是想尽快结束租房的生活，减少“沪漂”的不安定感，也给自己刚一岁多的女儿准备好未来的学位。

赖女士买下的这套学区房，虽然是一套“老破小”，但是对口普陀区第一梯队的学校、通勤便利，加上其价格显著低于上海市区住宅均价，这些都是吸引赖女士快速购房的因素。

上海一家头部中介的经纪人贾超告诉记者，像赖女士买的这种房子，近段时间是非常好成交的，“类似的交易非常多，一些优质的、有学区加持的房子挂出来后只需要一周就进入成交环节”。

贾超表示，这种交易有几大特征：一是房子的价格非常低，一般来说单价在5万元/平方米以下，总价在300万以下；二是房子虽然楼龄很长，但是其位置不错，有交通、学区等因素加持；其三，因为总价有所下降，房屋的租售比提升了，买家觉得能算得过来账，就愿意出手。

58安居客研究院统计数据显示，3月份，上海5万元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超过了三分之二。这一波中低端住宅需求的加速入市，拉动成交数据快速攀升，今年的楼市“金三银四”现象非常显著且明确。

上海市房地产交易中心数据显示，2025年3月，上海二手房网签总成交数2.93万套，月度成交套数创2021年8月以来的第二高位（仅次于2024年12月的2.97万套网签数，当时创下了四年来的单月最高纪录）。

今年一季度，上海二手房网签量超过了6.8万套，同比大增54.5%。

进入4月后，尽管4月第一周（4月1日至7日）受到了清明假期影响，二手房成交量仅为3753套，但从第二周开始成交量又快速回升。

根据网上房地产数据，截至4月13日，上海4月份二手房已网签9233套。4月还未过半，网签量已经接近万套。

在4月上旬，每日网签量还在几百套徘徊，而到了4月12日、13日，日网签量又超越了1000套大关，再现3月份的火爆局面，可见4月份延续楼市小阳春态势已具备确定性。

值得关注的是，2024年最后一个季度，上海二手房成交的火热，与提振房地产市场的“沪九条”“沪七条”等政策接连出台有密切联系。而现在，距离上海上一轮楼市政策落地已有较长一段时间，近期并无新政刺激，但市场仍在升温、信心不断修复。

从价格来看，筑底信号也较为明显。上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月上海二手房价格指数环比上涨0.75%，从今年前三个月的指数变化来看，1月、3月均环比上涨，仅2月份受春节长假影响环比有所下跌。上海市房地产交易中心的数据则显示，二手住房价格指数去年四季度以来环比累计上涨1.5%。

“进入3月份以后，我们就发现一个现象——买房还价还挺难的，过去很多购房者会以小区里最便宜的那一套作为参照去还价，但是现在就不行了；从房东这一端来说，以前很多房东是愿意跟客户沟通、让价的，但是现在降价意愿大大减弱，会比较坚持自己的挂牌价。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

土地与新房市场双双高热

大量二手房的成交，正在让上海楼市链条转动起来，一批置换者进入了改善级的新房市场。

近日，位于上海市浦东新区的楼盘浦发莲园开始认购，这个由浦东区属国企打造的楼盘，首批推出房源112套，户型涵盖建面约100-133平方米的三房至四房，均价9.18万元/平方米，总价在900万元上下，属于改善级入门盘。

多家机构数据显示，浦发莲园首批房源的认购数累计超365组，认购率达到326%，确认触发积分制，将于4月21日开盘。一般来说，这样的高认购率大概率将带来开盘首日的高去化率。

最近土拍市场的高热度，也给新房市场添了一把柴。就在浦发莲园两公里开外，绿城于3月底以40%的封顶溢价率拿下北蔡楔形绿地地块，楼板价高达71412元/平方米，创下新的板块地王纪录。

浦发莲园并不是个例，今年的“小阳春”，上海新房市场的高认购、高去化率早已多点开花。3月，上海共新开盘29个楼盘，近半数认购率超过100%，约有7个楼盘“日光”。

据中原地产监测数据，3月上海入市的29个项目中，6个是单价“10万+”楼盘，还有6个是单价8万元/平方米至10万元/平方米的高端改善项目，其中3个单价“10万+”项目均在开盘当天售罄。

最受关注的莫过于黄浦区的嘉里金陵华庭项目，该楼盘首期推出158套房源，均价18.9万元/平方米，总价在4000万元至1.7亿元，开盘当天迅速 “日光”，单日收金92.34亿元。

位于徐汇区的能建·西岸誉府于3月28日开盘即罄，均价14.3万元/平方米，一日收金47.68亿元。位于浦东的前滩公馆，均价11.84万元/平方米，240套房源也在当日全部售罄，这是该项目第四次“日光”。

除了一向好卖的豪宅项目，部分地段优势不是特别突出的刚需、刚改类楼盘也取得了不错的成绩，比如位于宝山大场的中环置地中心望云、浦东唐镇的开云湖璟华庭、宝山杨行的四季隐秀、浦东曹路象屿联发的金海汀云台，开盘也都实现了高去化率。

佑威房地产研究中心的监测数据显示，3月份上海新房共成交5501套房源，环比增长约164%，创下一季度成交峰值。而根据网上房地产数据，截至4月13日，上海新房已成交3703套，势头不减。

“好房子”促进楼市回稳

今年，“好房子”被首次写入政府工作报告。3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，让“好房子”有了明确而具体的标准。

作为常住人口超过2480万的国际级大都会，上海也一直在着力推进居住环境改善，推进“好房子”建设。今年1月，上海市住建委发布了《上海市房屋(住宅)建筑防水工程质量指导手册》，着力解决房屋渗漏顽疾。3月31日，上海市住建委宣布，将于今年9月1日起执行新版《住宅工程套内质量验收标准》。

新房市场中，也有越来越多的“好房子”在涌现。

去年8月起，上海土地出让交易规则改变，开始对市场热度较高的地块施行“双高双竞”规则，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。

在“第一轮竞高品质”环节中，对绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第二轮竞高品质”，则是对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。

在这之后，不少热门地块在出让时就已经确定了高品质、高装修标准，而这些项目正待入市。

比如由华润中能建越秀联合竞得的新杨思项目，成交价78.97亿，溢价率40.37%，是首个触发“双高双竞”的地块。根据竞拍结果，该地块装修标准提升至5000元/平方米，新增公共设施和开放空间300平方米，还有2%的高端人才住房配建比例。

今年3月28日，绿城也以5000元/平方米的商品住宅装修标准上限值、300平方米公共服务上限值、0.6%高端人才住房配建比例的代价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块。

近期，上海越来越多的楼盘在宣传中将“高装标”当作卖点，也有楼盘表示装修标准将签入合同。此外，上海已经出现部分楼盘通过打造多个阳台来提升得房率的计划。预计在不久的未来，高品质供给与政策优化将共同吸引购房需求入市，继续支撑市场基本面。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇对第一财经表示，今年一季度，上海的核心区域优质地块竞争激烈，房企拿地积极性显著提升，新房市场在“金三银四”传统旺季加持下加速回暖，核心区域优质土地供应对市场发展注入持续动力，随着政策效应深化及优质项目陆续入市，购房者对市场信心及房价企稳预期有所增强，市场温和修复态势有望延续。

（应受访者要求，文中贾超为化名）

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